Immobiliennutzung

Mietrecht

Das Schweizerische Mietrecht (OR 253 ff.) findet grundsätzlich auf alle Mietverhältnisse Anwendung. Je nach Art und Gebrauchszweck des Mietobjekts werden die Mietverträge unterschiedlich ausgestaltet:

Büro- bzw. Geschäfts-Mietobjekte

  • Vermietung heute mehrheitlich in sog. Rohmiete (Innenausbau durch Mieter)
  • Feste Laufzeit von mind. 5 Jahren, mit einer oder mehreren Verlängerungsoptionen
  • Index-Mietzins
  • MWST-Optierung bei der Vermietung berücksichtigen.

Wohnungs-Mietobjekte

  • Vermietung voll ausgebaut, d.h. inkl. Küche
  • Unbefristete Mietdauern
  • Fixer, unter restriktiven Bedingungen anpassbarer Mietzins
  • Missbrauchsbestimmungen, wobei einzelne Arten von Wohnräumen (Luxusobjekte, subventionierte Wohnräume oder für weniger als drei Monate vermietete Ferienwohnungen » Art. 253a) von der Anwendung dieser Missbrauchsbestimmungen ganz oder teilweise ausgenommen sind.

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» Weiterführende Informationen zum Mieterausbau

Pacht

Die Pacht ist die im Pachtvertrag vereinbarte Überlassung einer nutzbaren Sache resp. eines nutzbaren Rechtes gegen Zahlung eines Pachtzinses.

Landwirtschaftliche Pacht

Pachtobjekt ist hier ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstücke, welche zur landwirtschaftlichen Nutzung überlassen werden gegen Bezahlung eines Pachtzinses und/oder Ueberlassung landwirtschaftlicher Früchte (zB Obst oder Milch).

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Time sharing

Im Timesharing halten mehrere Personen Sachen oder Rechte, zB (Ferien-)Immobilien, und nutzen diese gestaffelt während einer bestimmten oder bestimmbaren Zeitdauer pro Jahr.

Das Schweizerische Recht kennt kein Zeiteigentum; timesharing funktionieret rechtlich so, dass die mehreren Personen das Objekt im gemeinschaftlichen Eigentum oder als Aktionäre einer Eigentümer-Aktiengesellschaft halten und die zeitliche Nutzung in einer Benützungs- und Verwaltungsordnung festlegen.

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Leasing / Sale and Lease back

Das Immobilien-Leasing beinhaltet die Ueberlassung einer Immobilie (Land und Baute) zur Nutzung auf bestimmte Zeit gegen Entgelt. Beim „sale and lease back“ ist der Immobilienverkäufer der nachmalige Mieter. Leasingverträge gelten in der Schweiz als sog. Innominatkontrakte, weil sie gesetzlich nicht geregelt sind.

Wohnrecht / Nutzniessung

Das Wohnrecht (Personaldienstbarkeit) verleiht Wohnberechtigten die Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teil davon Wohnung zu nehmen.

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Die Nutzniessung (Personaldienstbarkeit) verleiht dem Nutzniesser den Gebrauch und die Nutzung hier einer Immobilie.

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Wohnrecht und Nutzniessung sind seltene Rechtsgeschäfte, die zugunsten früherer Eigentümer oder Erben bestehen.

Baurecht

Baurechte ermöglichen eine körperliche Teilung der Grundstücksnutzung in Land und Baute. Das Baurecht, d.h. das Recht auf fremden Boden zu bauen und die Baute fortbestehen zu lassen, kann als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden (sog. Baurechtsgrundstück), wenn es frei übertragbar ist (sog. selbständig) und für mindestens 30 und für maximal 99 Jahre eingeräumt wird (sog. dauernd).

Es gelten die Erfahrungssätze:

  • Das Baurecht ist für den Neubau vor allem bei Bodenknappheit gefragt, also wenn zu wenig Bauland zum Verkauf steht.
  • Die Nachhaltigkeit der Ertragskraft des Bodens hängt stark von der Solvabilität des Baurechtsnehmers und von der Ausgestaltung des Baurechtsvertrages ab.
  • Schweizer Banken finanzieren Baurechtsgrundstücke nur wenn die öffentliche Hand Baurechtsgeber ist
  • Für Baurechtsgeber ist die Baurechtsvergabe an einen sehr solventen Baurechtsnehmer mit vorteilhaft ausgestaltetem Baurechtsvertrag so lukrativ wie sie bei Insolvenz des Baurechtsnehmers und Spezialbauten zum finanziellen Aergernis werden kann.
  • Für Baurechtsnehmer ergeben sich bei fortgeschrittener Baurechtsdauer verschiedenste Probleme (Koordination von Gebäudeunterhalt oder –sanierung mit der Baurechtsdauer; Verkaufsunmöglichkeit; Neuaushandlung der Konditionen einer neuen Baurechtsdauer; Wertermittlung beim Heimfall im Zusammenhang mit der Beendigung des Baurechtes bzw. Wertverlust und Aufwand bei Rückbau bzw. bei Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes uam).

» Weiterführende Informationen zum Baurecht

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