Bauland

Einleitung

Wer ein Baugrundstück erwirbt, beabsichtigt in aller Regel, dieses zu überbauen und nach der Überbauung zu nutzen oder weiterzuverkaufen. Der Baulanderwerb ist mit zahlreichen tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Problemen verbunden. Ungewiss ist zumeist, ob die Baubewilligung gesprochen und das bewilligte Bauvorhaben innert nützlicher Frist realisiert werden kann.

Bauland / Baureife

Bei der Objektevaluation ist zuerst zu prüfen, ob tatsächlich Bauland vorliegt. Eine Baureife besteht nur, wenn die betreffende Parzelle in der Bauzone liegt, rechtsgenügend erschlossen und frei von natürlichen Bauhindernissen ist. Für eine Überbauung können aber weitere Hindernisse bestehen, denen der Käufer erst gewahr wird, wenn er die verschiedenen zivil- resp. öffentlichen Register und die Baubewilligungsbehörde konsultiert hat.

Erwerbsbeschränkungen / Veräusserungsbeschränkungen

Vorweg hat der Kaufinteressent zu prüfen, ob für ihn Erwerbsbeschränkungen bestehen: Bei Bauland, welches der Wohnnutzung dienen soll, muss der ausländische Erwerber die verlangten Voraussetzungen erfüllen bzw. über eine entsprechende Bewilligung verfügen; Fonds und Immobilienanlagestiftungen haben ihre Erwerbsrestriktionen für Bauland zu beachten.

Veräusserungsbeschränkungen bestehen aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben (z. B. bei belastetem Standort, bei einemEnteignungsbann und bei Bauland, welches dem bäuerlichen Bodenrecht unterstellt ist);.ein durch Vormerkung im Range der dinglichen Sicherheit einem Erwerb vorgehendes Vorkaufs- oder Kaufsrecht zG eines Dritten kann die Veräusserung massiv erschweren.

Öffentlich-rechtliche Überbauungsbeschränkungen

Zur Zeit sind in der Schweiz verschiedene kürzlich verabschiedete Bundeserlasse (Total- und Teilrevision Raumplanungsgesetz (RPG), Teilrevision Gewässerschutzgesetz (GSchG), Teilrevision Umweltschutzgesetz (USG) und Zweitwohnungsinitiative) in der Umsetzung; sie zielen auf eine Verkleinerung der Bauzonen, auf die bessere Nutzung von Bauland, die Mehrwertabschöpfung von Planungsgewinnen, auf die Kostendeckung bzw. –tragung für die Altlastensanierung und die Beschränkung von Zweitwohnungen insbesondere in Tourismusregionen. Auch auf kommunaler wie kantonaler Ebene bestehen Erlasse, wie z. B. die Kulturlandinitiative im Kanton Zürich, die sich erschwerend auswirken können.

Heute besteht neben dem Grundbuch eine Reihe von behördlichen Informationsplattformen (Geografisches Informationssystem (GIS), Nationales Bodeninformationssystem (NABODAT), Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung (ÖREB) und Kataster der belasteten Standorte (KbS)).

Für den Baulanderwerber sind Boden- und Untergrund-Kontaminationen ein erhebliches rechtliches, wirtschaftliches und finanzielles Risiko (Kostenregress, Bauverzögerung, eingeschränkte Baumöglichkeiten uam). Der Kataster der belasteten Standorte (KbS) gibt – ohne Anspruch auf Richtigkeit – Auskunft über bestehende Umweltbelastungen. Dem Kaufinteressenten ist in jedem Fall eine umfassende Due Diligence zu empfehlen.

Zivil-rechtliche Überbauungsbeschränkungen

Dienstbarkeiten zu Lasten der Baulandparzelle können Baubeschränkungen (Bauverbot, Baubeschränkung), Nutzungsbeschränkungen (Gewerbebeschränkung zwecks Immissionsschutz, Aussichtsschutz) und andere einschränkenden Belastungen (Überbaurecht zG Nachbargrundstück, Näher- und Grenzbaurecht, Leitungsrechte, Fuss- und Fahrwegrechte, Quellfassungen u.ä.) enthalten. Schliesslich sind auch gestrichene Liegenschaftsbeschriebe und gelöschte Belastungen, die Aufschluss auf frühere Nutzungen geben, zu berücksichtigen. Zu beachten sind auch die in jedem Kanton bestehenden Einführungsgesetze zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB). Dort u.U. legiferierte Grenz- und Gebäudeabstands-, Noterschliessungs- und Grenzvorrichtungs-Normen können die Überbauung einschränken oder verunmöglichen.

Baulanderwerb / Grundstückkaufvertrag

Der Bauland-Kaufvertrag bedarf zur seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Es sind dabei die üblichen Redaktionsregeln von Grundstückkaufverträgen anwendbar. Beim Kaufobjekt ist grundsätzlich der „Liegenschaftenbeschrieb“ (Grundstückbeschaffenheit, Fläche und Flurname) aus dem Grundbuch zu übernehmen, ausser es werde ein von einem grösseren Grundstück mittels Geometer-Mutation abzutrennender Baulandteil erworben (Bewilligungspflicht der Baubehörde); in solchen Fällen wird meistens nicht ein Gesamtkaufpreis für das Grundstück, sondern ein Quadratmeterpreis vereinbart, welcher sich je nach Massergebnis nach Mutationsvollzug verändert. Die Gestaltung der Kaufpreistilgung ist davon abhängig, ob der grundbuchliche Vollzug sofort oder erst später stattfinden soll. Im Kaufvertrag folgen die „Weiteren Bestimmungen“, d.h. die Abreden zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung, zu den Verzugsfolgen, zum Besitzesantritt mit Übergang von Rechten und Pflichten, Nutzen und Gefahr, zum allf. Grundsteuerpfandrecht und zur Verteilung von Gebühren (Notariats- und Grundbuchgebühren) und Abgaben. Besondere Beachtung ist der Redaktion der Gewährleistungsabrede (Zusicherung, Gewährleistung nach Gesetz bzw. gemäss besonderer Abrede oder Wegbedingung (Freizeichnung)) und den öffentlich-rechtlichen Folgen der Belastung von Boden und Untergrund zu schenken.

Kauf unter der Bedingung einer rechtskräftigen Baubewilligung

Der vorsichtige Baulandkäufer erwirbt Bauland u.U. nur dann, wenn ein rechtskräftig baubewilligtes Bauprojekt vorliegt; der Grundstückkaufvertrag kann hiefür unter einer Suspensivbedingung geschlossen werden. Mit Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung tritt die Bedingung ein und die Vertragsparteien werden erfüllungspflichtig (Kaufpreiszahlung gegen Grundbuchanmeldung). Bei Abweisung des Baugesuches verwirklicht sich die Bedingung nicht und die Parteien sind wieder frei.

Die rechtskräftige Baubewilligung, rechtzeitige Realisation vorausgesetzt, kann alle öffentlich-rechtlichen Überbauungsbeschränkungen eskomptieren. Vorbehalten bleiben jedoch zivilrechtliche Überbauungsbeschränkungen: Trotz rechtskräftiger Baubewilligung können Dienstbarkeitsberechtigte und Anstösser aufgrund kantonaler zivilrechtlicher Nachbarrechtsregeln den Bau verhindern oder verzögern.

Fazit / Tipps

Dem Baulanderwerber ist eine genaue Prüfung der Beschaffenheit des Grundstückes in sachlicher wie in öffentlich- und privatrechtlicher Hinsicht zu empfehlen. Ein genaues Checken von Baureife, Überbauungsmöglichkeiten und Gründen früherer erfolgloser Verkaufsversuche sollte Objekt-Handicaps zu Tage fördern. Grundstückkaufsrecht ist dispositives Recht. Der Baulandkäufer kann Eigenschafts-Zusicherungen und zu seinen Gunsten einen aufgeschobenen grundbuchlichen Vollzug für Baugrundprüfungen aushandeln. Besonders vorsichtige Baulandkäufer erwerben das Baugrundstück nur unter der Bedingung einer rechtskräftigen Baubewilligung. Eine Alternative zum aufgeschobenen Vollzug ist die Landsicherung durch ein vorgemerktes Kaufsrecht. Eine Aufwandbeschränkung bei der Überprüfung des Kaufgegenstands erzeugt oft mehr Risiko und mehr Investitionskosten. Zudem zeigen die jüngsten Gesetzesänderungen, dass Bauland kaufen und „liegen“ lassen, sich je länger je weniger rechnen wird.

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