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Immobilienbewertung

Bewertung von Immobilien

Die Bewertung von Kapitalanlage-Immobilien erfolgte in der Schweiz bisher klassischerweise mittels kombinierter Real- und Ertragswert-Methode.

Allgemein

Mittel aus 2x Ertragswert und 1 x Realwert

Gewerbebauten

Mittel aus 1x Ertrags- und 1 x Realwert

Die angelsächsisch motivierte Verlagerung des Immobilienstellenwerts vom Status- zum Asset Management- bzw. Trading-Objekt rückt, am Aktienmarkt abgeguckt, auch in der Schweiz je länger je mehr die Ertragswertmethode in den Vordergrund. Dabei werden zur Berechnung des Vermögenswertes alle künftigen jährlichen Ertragsraten addiert. Diese Ertragsraten werden mit einem Kapitalisierungszinssatz (KZS) bzw. Kapitalisierungsfaktor in Relation gesetzt.

Kapitalisierungssatz (KZS) / Kapitalisierungsfaktor

Der Kapitalisierungszinssatz wird bei der Ertragswertbewertung verwendet:

  • Als qualitative Kosten- und Risiko-Grösse in den Immobilienschätzungen
  • Als Faktor für ad hoc-Bewertungen (Mieteinnahmen p.a. : KZS x 100).

Beim Immobilien bewerten nach der Ertragswertmethode nimmt der Kapitalisierungszinssatz bzw. Kapitalisierungsfaktor eine zentrale Rolle ein:

  • Der Kapitalisierungszinssatz ist im konkreten Einzelfall zu ermitteln.
  • Der Kapitalisierungszinssatzsetzt sich in der Regelwie folgt zusammen:
    • Basiszinssatz für Kapitalverzinsung
    • Individuelle Zuschläge

Kapitalisierungszinssatz / Kapitalisierungsfaktoren

Kostenpositionen Zweck in % von den Anlagekosten1
Alternativ: Einzelzuschläge auf dem Hypothekarzins 1. Hypotheken2
Basiszinssatz Kapitalverzinsung 4,50%
Zuschläge3 Rückstellungen 0,50% 0,7 – 2,0%
Betriebskosten 0,25% 0,1 – 0,5%
Verwaltungskosten 0,30% 0,1 – 0,3%
Mietzinsrisiko 0,10% 0,0 – 0,4%
Unterhalt/Reparaturen 0,85% 0,5 – 1,0%
Total Kapitalisierungszinssatz 6,50%
Quelle: vgl. Daniel Conca, Die Kapitalisierung, Forum für Schätzungsexperten, vom 26./27. September 2003, S. 12 f.

Eine adäquate Bewertung erfordert je nach Nutzungsart unterschiedliche Kapitalisierungssätze:

  • Wohnbauten: 6,5 % – 8,5 % (MFH)4
  • Büro-/Geschäftshäuser: 7,5 %
  • Gewerbe-/Industrieobjekte: 8,5 %.

Der Kapitalisierungssatz ist je nach Objekt und Risiko zu individualisieren.

Faustregeln

  • Je höher der KZS, desto niedriger der Immobilienwert
  • Je niedriger der KZS, desto höher der Immobilienwert
  • KZS sollte mindestens gleich hoch sein wie kostendeckende Rendite.

EXKURS DEUTSCHE MULTIPLIKATOR-METHODE

In Deutschland wird für die Werbeurteilung bei Immobilieninvestitionen in „Multiplikatoren“ bzw. „Faktoren“ gedacht:

  • Faktorenkenntnis und Rückschluss auf Rendite
  • Kenntnis von Kaufpreis und Jahresmiete, mit Rückschluss auf Faktor und Rendite.

Multiplikator-Methode

Die Immobilien-Performance wird in Deutschland mit der „Multiplikator-Methode“ gemessen. Der Multiplikator errechnet sich, indem der Kaufpreis durch die „Jahreskaltmiete“ dividiert wird.

Faktorenkenntnis

Gegenstand Kennzahlen
Faktor 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Rendite 10% 9,09% 8,33% 7,7% 7,14% 6,66% 6,25% 5,88% 5,55% 5,26% 5%

Kenntnis von Kaufpreis und Jahresmiete
(Kaufpreis : Jahresmiete)

Gegenstand Kennzahlen
Rendite 4% 5% 5,5% 6% 6,5% 7% 7,5% 8% 8,5% 9% 9,5%
Faktor 25 20 18,8 16,7 15,4 14,3 13,3 12,5 11,8 11,1 10,5

Adjustierung zur „wahren Rendite“

Die Faktorenmethode führt zu einem leicht verfälschten Ergebnis, berücksichtigt sie doch die Anschaffungsnebenkosten und nicht überwälzungsfähige Kosten nicht.

Zusätzliche Rechenschritte

  1. Zum Kaufpreis sind die Anschaffungsnebenkosten zu addieren.
  2. Von der Jahreskaltmiete sind die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

1 Am Beispiel einer 6 Jahre alten Überbauung in Agglomerationsgemeinde (zentrumsnahe, schnell erreichbar und öV-Anbindung), mit Gebäudekosten von CHF 5,0 Mio.) und einem Bruttomietertrag von CHF 500’000

2 gemäss SEK/SVIT;

3 ev. Abschläge im Falle verkäuferseitiger Kostenübernahmen bzw. Zusicherungen

4 VZ VermögensZentrum Vergleiche und Rechner, für Mehrfamilienhäuser