Ohne Anspruch auf Vollständigkeit sollten einem Kaufsentscheid des Investoren folgende Faktoren und Unterlagen zugrunde liegen:
- Immobilien-Research
- Veräusserer (inkl. Veräusserungsgrund)
- Grundstücks-Makrolage
- Richt- und Nutzungsplan
- Zentren
- Überregionale Verkehrsstruktur
- Standortfaktor Verfügbarkeit Arbeitskräfte
- Standortfaktor Steuern
- Grundstücks-Mikrolage
- Grundstückslage
- Grundstücksform
- Grundstücksausdehnung
- Grundstückstopografie
- Aussicht
- Besonnung
- Bodengefälle
- Nachbarschaft (inkl. deren Immobilien-Ziele)
- Vollständiger Grundbuchauszug, Katasterplan und Geoinformationen
- Erschliessung
- Anbindung öffentlicher Verkehr (öV)
- Schulen
- Einkaufsgelegenheiten
- Grob- und Feinerschliessung
- Immissionen (Lärm, Staub, Gerüche, Elektrosmog [Hochspannungsleitung?])
- Lageattraktion und Quartierimage
- Neubauprojekte:
- Bebauungsfähigkeit
- Baugrund
- Geologie
- Hydrologie
- Belasteter Standort oder Altlasten?
- Archäologische Risiken beim Aushub
- Bestandobjekte:
- Pläne (Baubewilligungs- und Revisionspläne)
- Beschrieb
- Denkmalpflege
- Mieterspiegel und Mietverträge mit konditions- und mieter-solvabilitäts-relevanter Vorkorrespondenz
- Mietzinskalkulationen und Mietzinserhöhungsvorbehalte
- Anpassungs-, Umbau- und Erweiterungsfähigkeit i.S.v. SIA-Norm 469
- Analyse
- Immobilienmarkt-Analyse
- Standortanalyse (aus Immobilien-Research, siehe oben)
- Analyse des Nutzungskonzepts (inkl. Absatzmarketing)
- Wirtschaftlichkeitsanalyse
- Synthese
- Steuerplanung
- Exit-Szenarien
Neuere Prinzipien
Land
- Entscheidend ist die Lage und nochmals die Lage
- Lage schlägt Bauzustand
Baute
- Allgemein
- Architektenhäuser haben Vorteile
- Immobilien von Stararchitekten lassen sich besser vermieten und verkaufen
- „Massenbauten“ vermitteln in Beruf und beim Wohnen kein besonderes, heute wichtiges Lebensgefühl
- Klassische Fassaden sind trendigen Gebäudehüllen vorzuziehen
- Flexibel gestaltbare Raumeinteilungen lassen die Räume ohne wesentliche bauliche Veränderungen an künftige Nutzerbedürfnisse anpassen bzw. vermeiden Mieterwechsel
- Architektenhäuser haben Vorteile
- Geschäftshäuser
- Nachhaltige, oekologische Bauweise und Bewirtschaftung von Vorteil
- Raumflexibilität für Bedürfnisänderungen
- Gebäudestruktur für wechselweisen Einsatz von
- Zellenbüros
- Grossraumbüros
- Gruppenbüros
- Kombibüros
- Jobsharing
- Arbeitsplatzteilung (Desk Sharing / Desk at home / Telearbeit)
- Gebäudestruktur für wechselweisen Einsatz von
- Mehrfamilienhäuser
- Grosse Fenster
- Offenes Wohnen (Wohnküchen)
- Flexibilität für andere Wohnformen (wohnen und arbeiten zu Hause)
- Stockwerkeigentum
- Horizontale Trennungen vermitteln Mietwohnungscharakter
- Vertikale Trennungen sparen Brandmauern, lassen Eigenheimcharakter aufkommen und verursachen weniger Nachbarstreitigkeiten.
Guter Rat ist nicht teuer
Investoren wünschen oft zu einem Kaufsvorentscheid eine second opinion oder generelle Lageempfehlungen.
Abgesehen von den vorstehend wiedergegebenen „Neueren Prinzipien“ (siehe oben) lassen sich keine generellen Folgerungen anstellen, ist doch jede Lage und jedes Objekt einmalig und als solches individuell zu beurteilen.
Nehmen Sie mit uns Kontakt auf. Unsere Immobilienspezialisten und Architekten unterstützen Sie beim Kauf, bei der Projektentwicklung und beim Verkauf von Immobilien gerne.
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